排除“移民特权”和“桃源生活”，中资“迎难而上”竞逐澳洲农业资产的真正价值何在？
2018-03-14 作者：本站编辑 轉載自: http://www.baomoney.com.au/industry/104349.jhtml
中国占世界人口的五分之一，耕地面积却不足10％，除了这个计算等式之外，地方性污染，肥料过量，城市化和气候变化正在加剧中国农地进一步减少，以及农业生产力下降。
中国地大物博的概念正在改变，人多地少，食品安全丑闻，中国被迫加大外国食品进口。但是中国也在扩大购买外国生产源地，从肉类到粮食类到奶制品类，中国在亚洲，非洲，拉丁美洲都增加了土地购买，当然触角也延伸到澳大利亚，美国以及欧洲。
纵观收购澳洲农场的队伍中，既有进军澳洲农业使之能与国内企业衔接配套，巩固自身上下游产业链的国企、私企；
也有跨行业投资农业进行全球资产配置，因而能够发展可持续性产业的上市公司；
还有贪恋澳洲洁净空气和健康食品、有土地情节，期望花几十万到澳洲购买小农场休闲养老的个人；
近两年来更增加一些计划在澳洲投资上亿买农用地，准备搞地产开发和旅游业的高端企业。
理想很丰满，现实很骨感。
当资本竞相追逐澳大利亚农业资产时，究竟投资价值几何？投资风险几分呢？
根据2017年年底发布的最新数据显示，中国投资者在澳洲拥有的农用土地大幅增加，仅一年时间已飙升了9倍。中国人现在坐拥澳洲逾1400万公顷农用土地，占澳洲总农业用地的2.5%。国家党对此深表担忧，再次呼吁联邦政府立更严格的外资所有权法规。
澳洲税务局（ATO）给联邦政府外资农田登记处提供的第二年度更新数据显示，一年中，中国投资者拥有的澳洲农田已从大约150万公顷增加到近1450万公顷。
英国人和中国人目前是澳洲土地的最大持有者，分别持有外资土地的27%和25%。
外国人现在拥有北领地和塔斯马尼亚所有农业土地的四分之一，占全国所有农田的14%。
外资还拥有新州和维州超过300万公顷的土地。拥有昆士兰1700万公顷土地，包括畜牧场、农田和屠宰场等；据悉，总共有140个国家在昆州注册拥有土地权；其中拥有最大土地权的三个国家是：英国（221万公顷，占2.2％）、荷兰（189万公顷，占1.09％）、和中国（163万公顷，占0.94％）。
在澳洲农用土地的外国持有国中，中国已超过美国、荷兰和新加坡，从第五位跃升至第二位。近年来赴澳投资者包括山东如意、浙江日发集团、上海中福集团、中房置业、大商集团等中企均在澳洲农业领域崭露头角，并吸引了较高关注。
中国人拥有澳洲农用土地的跃升，是因为一些大的投资，如上海中房产股份有限公司（Shanghai CRED Real Estate）与澳洲女首富莱因哈特（Gina Rinehart）联手对澳洲最大的私人养牛集团——基德曼养牛场（Kidman Cattle）的收购。
2016年12月，联邦财政部长莫里森（Scott
Morrison）批准了这一收购计划，使中国人在澳洲坐拥的农用土地增加了260万公顷。目前莱因哈特的汉考克勘探公司（Hancock
Prospecting）拥有基德曼养牛场67%的股份，中国公司拥有三分之一的股份。
2012年，堪培拉已经批准了中国山东如意对澳大利亚最大的棉花农场的争议性收购。
另外，中国食品巨头诸如光明食品，伊利和鹏欣等企业已经购买了几十家新西兰奶牛场和奶牛场，这些奶牛场和奶制品的产量在中国得到高度评价。
但目前，澳大利亚仍有多达99%农场企业仍然完全为国人所有，全澳多达88%——约3.433亿公顷的农业土地亦完全归属于澳洲人，这是澳国家统计局（ABS）今日发布的农地与水所有权调查最新结果。
面对农业领域快速涌入的外资，澳大利亚推出了农地与水权外资登记制度。
2016年9月，澳税务局的首份报告出炉，揭示出附着有海外利益的农业土地约占13.6%，这与ABS最新报告显示的12%（4860万公顷）外资比例大致相符。
外资所有的农地中，大企业占据主导，不到50家外国公司占据了95%外资农地。
截至到2016年6月30日，全澳有600多家农业企业有外资入股，仅约占总体的0.5%，不到1%。北领地外资水平相对较高，有6.9%的农企有外资入驻。调查还发现，大部分农业用水也多由澳人所有。
近日，关于中国影响力“渗透”澳大利亚经济、政治、社会的报道屡见不鲜，堪培拉政府采取行动：外国投资者未来在澳洲收购农业用地和电力设施将受到更严格限制。
澳大利亚国库部长莫里森2018年2月1日表示，澳大利亚将收紧外国投资者收购该国电力基础设施和农业用地的规定，政府将针对关键能源基础设施和优质农田领域的外国投资加大审查力度，赋予该国交易审查机构基于国家安全考量评估交易的新权限。
媒体普遍认为，此举旨在限制中国在澳大利亚的投资力度，澳社会对中国在商业、政治和社会的影响非常担忧。
莫里森称，将赋予澳大利亚外国投资审查委员会审查所有涉及能源资产出售交易的权限，以限制外国公司对澳大利亚电力企业的控制能力。
他在一份声明中说，政府将成立一个新的中心，负责审查澳大利亚关键基础设施中存在的国家安全隐患、间谍活动和胁迫风险。“我们鼓励有意收购或出售关键基础设施资产的各方尽早与外国投资审查委员会联系，以确定是否适用所有权限制或条件。”
另外，根据新规定，澳大利亚农民将有权优先购买价值超过1500万澳元的优质农业用地，以确保本土农民不遭到排挤。根据澳政府2015年通过的法律，外国投资审查委员会可对1500万澳元以上的农地交易进行审查，而此次新规将加入一个30天的时限：如果一项交易在30内没有被本地农民收购，国际买家才有权加入竞购行列。
外国投资者在收购价值超过1500万澳元（约合1200万美元）的农业用地之前，必须要证明该土地之前已经对本国居民公开挂牌出售至少一个月，保证他们有足够的机会去购买。在这一期限之后，该地才能够出售给外国人。
据媒体援引政府人士报道，新措施是为了避免一些土地所有者与外国投资者直接私下达成交易，根本不对外出售。
财政部长莫里森（Scott Morrison）坚持强调，堪培拉政府仍然欢迎外国投资者购买澳大利亚农业土地，"只要不违背国家利益"。
"我们希望看到公平和透明的程序。在一些案例中，外国企业收购了根本没有上市售卖的资产"，一位熟悉莫里森政策思路的知情人士透露。
澳政府的新规定引发反对党工党的强烈不满。工党发言人就表示，政府此举不过是为了提升选民的支持率。这不过是向投资者传递错误信息的政治噱头。农场主在出售土地时肯定想把土地卖给出价最高的人，他们会在国内或国际市场寻求利益最大化，这是天经地义的。任何给投资者制造困难的事，对澳大利亚的农业来说都是一件坏事。
近日，澳洲富翁Kahlbetzer家族持有的农业集团Twynam Agricultural Group（以下简称：Twynam）拟出售位于新南威尔士州的三处农场。其中位于Lachlan河的旱地、灌溉地和种植园面积为47,000公顷。价值超过1亿澳元。
按照新规规定，任何价值超过1500万澳元的农地必须提前30日在全澳范围内进行公示后方可出售给海外投资者。Twynam董事长Johnny Kahlbetzer对此颇感不满。据其透露，农场目前已经接受了外方的要约。
他说：“新规出台的时候，我们和外方已经谈妥，就差签合同了。全国公示对于新发生的交易固然是一个不错的选择，但是我们的情况有所不同。我们已经拿到了不错的要约，并且我们已经接受了该要约。”
“按照新规，我们不得不从头再来。另外，公示、代理等费用估计会超过50万澳元。除非我们能够获得更高的出价，不然对于我们来说是一笔巨大的损失。”
据澳税务局统计分析，外资持有农地最大的用途是牲畜养殖，占地4580万公顷，占比88%；其次是作物种植，占地150万公顷，占比2.8%。
那么，中国公司在澳投资想要的是什么呢？
澳洲农产品在中国的形象，除了清洁、绿色、健康，还有一条是代表对生活品质的追求，这是澳洲食品与农产品呈现在中国中产阶层面前的四条宝贵特点。
澳大利亚有很大的空间来利用和发挥自己在业务运营及财务管理上的技能与经验，利用自己的知识产权、加工工艺与技术等。靠近亚洲的区位特点也给其带来巨大的比较优势。
除了以上这些投资者看重的传统利益点之外，不可忽略的是，随着城市人口的增长，城市的规模蔓延，澳大利亚当地市政府会对城镇周边农业用地的性质（乡村住宅区，乡村保护区，农业用地）重新定性，以前的农用地会变成居民住宅或商业用地。
虽然，这个过程非常缓慢。但一般来讲，土地变性，从农用地变成开发地对于物主来说是最大的利益套现，因此为大多物主和开发商所热衷和追逐。
此前，就有报道中提到，墨尔本80公里的小镇边缘一块30多英亩的地，由于当地市政府的城市边界规划，从农用地（Rural）变为了“城市发展地”（Urban Growth Zone），市政估价（以市政税Council Rates而言）从66万直接跃到114万。
也曾有人2003年花20万澳元在城边买了30英亩的农用地，没有住宅，因为太小，没有任何农业收益。2015年以近800万澳元以“没有批文的城市发展开发地”卖出。卖出时候，周边已陆续是住宅和商业开发地盘。
当下，伴随悉尼的扩建，原本城市边缘的农地更是岌岌可危。据预计，悉尼农业盆地在未来15年内或消失不见。
悉尼第一产业局（DPI）于近期公布了悉尼的农业报告。报告指出，2016年，大悉尼区共有约2210个农场，农地面积为 125,000公顷，雇用人员7000人。这些农产是悉尼主要的果蔬、家禽供应地，年产值超过7.8亿澳元。
悉尼盆地粮食产出占悉尼粮食供应总量的20%。根据悉尼科技大学（UTS）的研究人员的预测，该份额正在迅速下降。UTS可持续期货研究所高级研究顾问Laura Wynne表示，到2031年，悉尼盆地粮食产出占悉尼粮食供应总量的比例预计会下降至6%。
Wynne说道：“如果目前的情况得不到任何改变，则悉尼盆地的粮食产量岌岌可危。”
据预计，2014年至2034年间，悉尼新增人口可达160万。其中，近900,000人会定居在悉尼西郊。牺牲农地换取住房开发已经是大势所趋。
新南威尔士规划和环境部的最新数据显示，未来五年内，悉尼新建住房接近200,000套，相比过去五年（134,700套）增长了近46%。
澳大利亚统计局（ABS）公布的最新数据显示，截至2016年的十年间，悉尼西郊新增人口超过770,000人。伴随新南威尔士州政府把增加住房供应作为解决住房可负担性问题的主要手段，悉尼正在经历一场前所未有的开发热潮。
原本都是优质农田的地区，现在填满了住房。但这样的趋势以及在各方逐利之下，悉尼的宜居性、清洁的空气、优质的水体、生物多样性等等都会遭到威胁。
投资澳大利亚农业领域的三个主要目标是:
1. 农业用地;
2. 涉农产业;
3. 可交易水权。
前两个目标都是大部分人所熟识的，但水权也是值得更多投资人多加关注。此前，在澳大利亚干旱严重的年份，但有农场宁愿把水拿去市场卖掉，也不愿拿来灌溉自己的农田，因为卖水比种田所得还高。种种迹象显示，水资源已经继石油之后，成为投机客大举抢进的目标。
据悉，澳大利亚唯一一只水权基金Duxton Water（ASX：D2O）于9月16日登陆澳交所。基金由Duxton资产管理公司发起，设立于2016年4月，主要投资于墨累-达令流域水权相关资产。
澳大利亚的水权，具有资产的一般属性，通常是与地契一起注册。投资农场，水权是可以单独收购的。作为农业生产的关键资源，水权的价格也非常高昂。每兆升高保水的价格可达1,500澳元以上，并且有十分明显的地区差异和季节波动。
在澳洲买农场其实买的不只是土地，也是水。水利是农业的命脉。在水资源极其匮乏的澳洲尤其如此。没有水的土地，农作物耕种、牛羊载蓄量都受到限制。同时，澳大利亚政府不允许拦河筑坝（供牲畜饮水的池塘除外），即使河流从你家农场过，也并不意味着你可以肆意使用河水灌溉。
当一个水权拥有者在获得水资源分配后，他们可以选择使用于灌溉农场，或者将其卖给其他用户。分配账户所在的交易区域决定了持有水权人可以买卖年度分配用水的地区。
澳洲的主要交易区包括新南威尔士州和维多利亚州墨累河以及新南威尔士州Murrumbidgee河 – 这些区域的交易量占墨累达令盆地年度交易总额的一半以上。
澳洲的大部分水资源市场都包含在墨累达令盆地南部的河谷中。这个地区包括Murray和Murrumbidgee河。就水权市场而言，澳洲水市场分析师估计2016 – 17年度水权益市场营业额约为6.12亿澳元。墨累达令盆地南部水权总值超过145亿澳元。
每年在对获得水资源（分配）上进行的交易量也十分庞大: 年度水务交易市场的平均营业额在10亿澳元至20亿澳元之间。分配交易是一个简单的过程，由水务经纪人或澳洲三个水交易所之一进行交易。一旦获得批准，交易通常在双方对接后的两到三天内结算。
基于水权是拥有法律效益的，权利交易可能需要几周到几个月才能完成交接。
水主要由灌溉业农民拥有和交易。但是，由于资本增长，收益率和对冲潜力，资产基金和散户投资者越来越把水看作是一种有吸引力的投资项目。
拥有一定数量的水权，意味着每年可以使用不超过这些数量的灌溉水，当分配低于100%时，使用的水量需要乘以分配系数。水权作为资产，是可以随时出售的。如果在某些年份，水资源充足，还可以出售当年的分配水，保留资产。澳大利亚有完善透明的水资源交易市场。
澳大利亚水权交易遵循的原则有: 在满足保护环境和第三方利益的条件下，应允许进行地表水和有条件的地下水的交易;所有水权、水的使用和交易应以合适的水资源管理规划和农场用水管理规划为基础;注重交易的成本和影响;构建有利于水市场有效运行的管理体制和管理机构等。
澳大利亚:水的所有权和使用权归州政府。水权类型有三类:一是批发水权,即授予灌溉和供水职能的管理机构;二是许可证,授予个人及管理工程直接取水、用水的权利,有效期15年;三是用水权,与土地相关的农户灌溉、生活和畜牧用水权利。水的分配,早期是用水户申请,州政府批准。现在是政府开始实行水权拍卖,水权交易取得。
水权交易分为永久性的和临时的两种。水交易的方式可分为私下交易、通过经纪人交易和通过交易所交易三种。成熟有效的市场除了买卖双方参与外，一些中介如经纪人、代理商、收集商及投机商的参与也是必要的。
从总体上看，澳大利亚水权交易使水资源的利用向更高效益方面转移，给农业以及其他用水户带来了直接经济效益，促进了区域发展并改善了生态环境。用水户和供水公司出于自身的经济利益，更加关注节约用水，促进了先进技术的应用，提高了用水管理水平。
澳大利亚高度重视环境用水，环境用水具有优先权。消耗性用水要以保证生态可持续发展为前提，同时只有在环境用水与其他用水之间确定分配关系后，才能引入水交易。
为防止水市场出现垄断，必须采取有效措施，如规范交易程序、及时公开信息、大力发展水交易所等。对水经纪人和水交易所，要严格制定其职业道德标准和公开化标准。
目前，面对农业领域快速涌入的外资，澳大利亚政府推出了农地与水权外资登记制度。水权已经成为外资收购重点监管对象。因为水资源变得日益关键，政府将密切注意供水问题。现在买房子需要许多文档，而购买水权的文档还要更多。”
此前，在澳大利亚干旱严重的年份，但有农场宁愿把水拿去市场卖掉，也不愿拿来灌溉自己的农田，因为卖水比种田所得还高。种种迹象显示，水资源已经继石油之后，成为投机客大举抢进的目标。
为遏止海外投资者大量买进水权，恐对该国粮食与水安全造成威胁，澳洲政府强制外国投资者必须申报水权，以监控他们对澳洲水源的使用状况。
中国企业对外投资农业应避免采取在中国做生意的方式。想在当地经营成功，仅获得行政批准远不够，更要获得社区认可从整体看，中国农业“走出去”仍处于蹒跚学步状态。受投资国政治局势及经济政策变化等因素影响，不少投资项目存在亏损或停顿状态。
很多中国企业在‘走出去’时已经交了不少学费。如继续沿用目前的做法，特别是在澳大利亚等国，再交学费仍是免不了的。
比如，中国投资者没有与当地社区沟通，看看当地人是否支持他们的计划。不了解澳大利亚的政治生态、政治制度和架构，也不了解地方政府的重要性和当地社区的感受，在审批过程中就遭遇重大打击。
中国的农业投资者必须要停止在澳大利亚按照中国的方式做生意。他们需要从一开始就向当地人讲清楚他们为什么要在澳大利亚投资，以及自己除了钱，还会给当地带来什么。
要想在当地经营，仅仅获得行政的批准是不够的，还要获得‘社会执照’（即广泛的社区认可）。如果无视当地社区的感受，其经营注定会失败。
中国农业“走出去”时，政府和企业都应该具有强烈的风险规避意识：政府应通过各类手段为企业走出去提供良好的政策环境；企业则在向产业链各环节延伸之际，可通过与跨国企业相互参股方式尽量降低各类风险。
目前的情况看，中国农业投资者进入澳大利亚市场还存在一些“值得注意的问题”。
这其中包括了一些共性问题。例如，虽然并非所有的农业投资都是由中国的国企进行的，但不少澳大利亚人还是倾向于认为中国的投资者在某种程度上会受到中国政府的指示，并对此持有负面看法。
除此之外，不少澳大利亚人对中国农业投资者的担心是，其会对该国的土地照管不善，“常年过度耕种，肆意使用化肥和农药”，以及“不关心环境或不节约用水”等一系列问题。
澳大利亚当地人士认为：许多来澳大利亚投资农业的中国投资者，其实并没有得到过好的专业指导，存在着“手拿宏大的计划，却对当地情况缺乏了解和必要的敏感度”的现象。这是因为有些投资企业没有进行全面的尽职调查。
在没有获得恰当的建议前，澳大利亚的公司不该草率开展中国投资计划；中国公司在没有合适的顾问之前，也不应该轻易对澳大利亚进行投资。
中国的公司进入澳洲市场前还是需要聘请各方面的专业顾问，包括律师、管理咨询师、会计和公关专家等。
这一观点也被澳大利亚联邦政府的官员认同，一位官员表示，包括环保、水资源的准入和管理、能源、劳动力、健康以及安全，这些都需要做尽职调查。
如果他们（中国投资者）做了尽职调查，他们就会知道困难的程度，然后就知道要不要收购某项资产。或者如果他们决定进行下去，他们就知道会遇到什么情况。
除了大型的农业资产收购，最近几年，中国人投资澳大利亚房产正方兴未艾，而越来越多的高净值华人则把目光转向了澳大利亚农场。
但由于澳大利亚和中国在农业方面的地理特征，人文环境，社会制度，法律法规，经济秩序等诸多不同，很多高净值个人投资者在投资澳大利亚农场时有很多误区：
以为在澳洲收购农地、农场，就如同在中国一样，可以找一个相对闭塞、落后、人迹罕见，山清水秀地方，花不多的钱，买个小农场，返朴归真，过世外桃园的幸福生活。打造一片远离城市喧嚣，贴近大自然，属于自己的领地，面朝大海，春暖花开。
其实，理想很丰满，现实很骨感。
首先，澳大利亚政府规定，海外人士不能购买休闲农场。因为澳大利亚政府明确规定海外人士不可以购买二手房，休闲农场不产生农业效益，其功能也就是一个二手物业。
其次，澳大利亚地广人稀，大约85%以上的人口都集中在距沿海50公里的沿海中心城市。且不要说乡下农场，即使是城郊离市中心30公里，不到一小时车程的城郊，一到傍晚就可以称得上人迹罕至，对于习惯了熙熙攘攘都市生活的中国投资人恐怕还须“三思而后行”。
再者，和澳洲的普通住宅一样，根据房地产的“涟漪理论”，生活方式农场的价格与面积大小和所处位置有关。想要离市区近的农场就要花大价钱。即使符合各种条件，最后购得农场，也并不自然而然的有了那种“采菊东篱下，悠然见南山”的优雅。因为，选择到澳大利亚来做农场主，就要履行农场主的基本职责。
比如：除草剪枝，修整花园，栅栏维护，动物检疫，驱虫打药，刈草施肥，防火防水，道路疏通，水源保护，等等。
如果不想自己亲力亲为做这些体力劳动，就需要雇佣劳工，这也就意味着在没有收益或收益十分有限的情况下还要再添加额外花销。与此同时，澳洲本地还有政策要求必须雇佣一定比例的本地工人，并支付一定数目的工钱。如此一来，农场经营很容易造成不盈利反贴钱的局面。
另外，澳大利亚政府虽允许海外人士购买农场，但并不意味着赋予购买农场人无限制居留澳洲的权利。换句话说，买农场和移民澳洲是两码事。
所以，要想购买农场并想长期留在自己的农场工作，还是要按照自己的情况向澳大利亚有关部门按流程规定申请移民，移民申请通过后才可以达到住在农场，自己管理农场的目的。
纵观收购澳洲农场的队伍中，既有进军澳洲农业使之能与国内企业衔接配套，巩固自身上下游产业链的国企、私企；
也有跨行业投资农业进行全球资产配置，因而能够发展可持续性产业的上市公司；
还有贪恋澳洲洁净空气和健康食品、有土地情节，期望花几十万到澳洲购买小农场休闲养老的个人；
近两年来更增加一些计划在澳洲投资上亿买农用地，准备搞地产开发和旅游业的高端企业。
但不管是什么性质的投资主体，都应在对澳农业资产投资决策中保持理性，加强风险意识，寻求专业建议。
纵观收购澳洲农场的队伍中，既有进军澳洲农业使之能与国内企业衔接配套，巩固自身上下游产业链的国企、私企；
也有跨行业投资农业进行全球资产配置，因而能够发展可持续性产业的上市公司；
还有贪恋澳洲洁净空气和健康食品、有土地情节，期望花几十万到澳洲购买小农场休闲养老的个人；
近两年来更增加一些计划在澳洲投资上亿买农用地，准备搞地产开发和旅游业的高端企业。
理想很丰满，现实很骨感。
当资本竞相追逐澳大利亚农业资产时，究竟投资价值几何？投资风险几分呢？
一
中国人在澳拥农田量年增九倍
澳政党促收紧外资收购
澳洲税务局（ATO）给联邦政府外资农田登记处提供的第二年度更新数据显示，一年中，中国投资者拥有的澳洲农田已从大约150万公顷增加到近1450万公顷。
英国人和中国人目前是澳洲土地的最大持有者，分别持有外资土地的27%和25%。
外国人现在拥有北领地和塔斯马尼亚所有农业土地的四分之一，占全国所有农田的14%。
外资还拥有新州和维州超过300万公顷的土地。拥有昆士兰1700万公顷土地，包括畜牧场、农田和屠宰场等；据悉，总共有140个国家在昆州注册拥有土地权；其中拥有最大土地权的三个国家是：英国（221万公顷，占2.2％）、荷兰（189万公顷，占1.09％）、和中国（163万公顷，占0.94％）。
在澳洲农用土地的外国持有国中，中国已超过美国、荷兰和新加坡，从第五位跃升至第二位。近年来赴澳投资者包括山东如意、浙江日发集团、上海中福集团、中房置业、大商集团等中企均在澳洲农业领域崭露头角，并吸引了较高关注。
中国人拥有澳洲农用土地的跃升，是因为一些大的投资，如上海中房产股份有限公司（Shanghai CRED Real Estate）与澳洲女首富莱因哈特（Gina Rinehart）联手对澳洲最大的私人养牛集团——基德曼养牛场（Kidman Cattle）的收购。
2012年，堪培拉已经批准了中国山东如意对澳大利亚最大的棉花农场的争议性收购。
另外，中国食品巨头诸如光明食品，伊利和鹏欣等企业已经购买了几十家新西兰奶牛场和奶牛场，这些奶牛场和奶制品的产量在中国得到高度评价。
但目前，澳大利亚仍有多达99%农场企业仍然完全为国人所有，全澳多达88%——约3.433亿公顷的农业土地亦完全归属于澳洲人，这是澳国家统计局（ABS）今日发布的农地与水所有权调查最新结果。
面对农业领域快速涌入的外资，澳大利亚推出了农地与水权外资登记制度。
2016年9月，澳税务局的首份报告出炉，揭示出附着有海外利益的农业土地约占13.6%，这与ABS最新报告显示的12%（4860万公顷）外资比例大致相符。
外资所有的农地中，大企业占据主导，不到50家外国公司占据了95%外资农地。
截至到2016年6月30日，全澳有600多家农业企业有外资入股，仅约占总体的0.5%，不到1%。北领地外资水平相对较高，有6.9%的农企有外资入驻。调查还发现，大部分农业用水也多由澳人所有。
二
项庄舞剑，意在沛公？
—— 澳收紧外企收购力度被指是在“限制中国”
澳大利亚国库部长莫里森2018年2月1日表示，澳大利亚将收紧外国投资者收购该国电力基础设施和农业用地的规定，政府将针对关键能源基础设施和优质农田领域的外国投资加大审查力度，赋予该国交易审查机构基于国家安全考量评估交易的新权限。
媒体普遍认为，此举旨在限制中国在澳大利亚的投资力度，澳社会对中国在商业、政治和社会的影响非常担忧。
莫里森称，将赋予澳大利亚外国投资审查委员会审查所有涉及能源资产出售交易的权限，以限制外国公司对澳大利亚电力企业的控制能力。
他在一份声明中说，政府将成立一个新的中心，负责审查澳大利亚关键基础设施中存在的国家安全隐患、间谍活动和胁迫风险。“我们鼓励有意收购或出售关键基础设施资产的各方尽早与外国投资审查委员会联系，以确定是否适用所有权限制或条件。”
另外，根据新规定，澳大利亚农民将有权优先购买价值超过1500万澳元的优质农业用地，以确保本土农民不遭到排挤。根据澳政府2015年通过的法律，外国投资审查委员会可对1500万澳元以上的农地交易进行审查，而此次新规将加入一个30天的时限：如果一项交易在30内没有被本地农民收购，国际买家才有权加入竞购行列。
外国投资者在收购价值超过1500万澳元（约合1200万美元）的农业用地之前，必须要证明该土地之前已经对本国居民公开挂牌出售至少一个月，保证他们有足够的机会去购买。在这一期限之后，该地才能够出售给外国人。
据媒体援引政府人士报道，新措施是为了避免一些土地所有者与外国投资者直接私下达成交易，根本不对外出售。
财政部长莫里森（Scott Morrison）坚持强调，堪培拉政府仍然欢迎外国投资者购买澳大利亚农业土地，"只要不违背国家利益"。
"我们希望看到公平和透明的程序。在一些案例中，外国企业收购了根本没有上市售卖的资产"，一位熟悉莫里森政策思路的知情人士透露。
澳政府的新规定引发反对党工党的强烈不满。工党发言人就表示，政府此举不过是为了提升选民的支持率。这不过是向投资者传递错误信息的政治噱头。农场主在出售土地时肯定想把土地卖给出价最高的人，他们会在国内或国际市场寻求利益最大化，这是天经地义的。任何给投资者制造困难的事，对澳大利亚的农业来说都是一件坏事。
近日，澳洲富翁Kahlbetzer家族持有的农业集团Twynam Agricultural Group（以下简称：Twynam）拟出售位于新南威尔士州的三处农场。其中位于Lachlan河的旱地、灌溉地和种植园面积为47,000公顷。价值超过1亿澳元。
按照新规规定，任何价值超过1500万澳元的农地必须提前30日在全澳范围内进行公示后方可出售给海外投资者。Twynam董事长Johnny Kahlbetzer对此颇感不满。据其透露，农场目前已经接受了外方的要约。
他说：“新规出台的时候，我们和外方已经谈妥，就差签合同了。全国公示对于新发生的交易固然是一个不错的选择，但是我们的情况有所不同。我们已经拿到了不错的要约，并且我们已经接受了该要约。”
“按照新规，我们不得不从头再来。另外，公示、代理等费用估计会超过50万澳元。除非我们能够获得更高的出价，不然对于我们来说是一笔巨大的损失。”
三
澳大利亚农地的价值几何？
—为何困难重重之下，投资者仍然趋之若鹜？
那么，中国公司在澳投资想要的是什么呢？
澳洲农产品在中国的形象，除了清洁、绿色、健康，还有一条是代表对生活品质的追求，这是澳洲食品与农产品呈现在中国中产阶层面前的四条宝贵特点。
澳大利亚有很大的空间来利用和发挥自己在业务运营及财务管理上的技能与经验，利用自己的知识产权、加工工艺与技术等。靠近亚洲的区位特点也给其带来巨大的比较优势。
除了以上这些投资者看重的传统利益点之外，不可忽略的是，随着城市人口的增长，城市的规模蔓延，澳大利亚当地市政府会对城镇周边农业用地的性质（乡村住宅区，乡村保护区，农业用地）重新定性，以前的农用地会变成居民住宅或商业用地。
虽然，这个过程非常缓慢。但一般来讲，土地变性，从农用地变成开发地对于物主来说是最大的利益套现，因此为大多物主和开发商所热衷和追逐。
此前，就有报道中提到，墨尔本80公里的小镇边缘一块30多英亩的地，由于当地市政府的城市边界规划，从农用地（Rural）变为了“城市发展地”（Urban Growth Zone），市政估价（以市政税Council Rates而言）从66万直接跃到114万。
也曾有人2003年花20万澳元在城边买了30英亩的农用地，没有住宅，因为太小，没有任何农业收益。2015年以近800万澳元以“没有批文的城市发展开发地”卖出。卖出时候，周边已陆续是住宅和商业开发地盘。
当下，伴随悉尼的扩建，原本城市边缘的农地更是岌岌可危。据预计，悉尼农业盆地在未来15年内或消失不见。
悉尼第一产业局（DPI）于近期公布了悉尼的农业报告。报告指出，2016年，大悉尼区共有约2210个农场，农地面积为 125,000公顷，雇用人员7000人。这些农产是悉尼主要的果蔬、家禽供应地，年产值超过7.8亿澳元。
悉尼盆地粮食产出占悉尼粮食供应总量的20%。根据悉尼科技大学（UTS）的研究人员的预测，该份额正在迅速下降。UTS可持续期货研究所高级研究顾问Laura Wynne表示，到2031年，悉尼盆地粮食产出占悉尼粮食供应总量的比例预计会下降至6%。
Wynne说道：“如果目前的情况得不到任何改变，则悉尼盆地的粮食产量岌岌可危。”
据预计，2014年至2034年间，悉尼新增人口可达160万。其中，近900,000人会定居在悉尼西郊。牺牲农地换取住房开发已经是大势所趋。
澳大利亚统计局（ABS）公布的最新数据显示，截至2016年的十年间，悉尼西郊新增人口超过770,000人。伴随新南威尔士州政府把增加住房供应作为解决住房可负担性问题的主要手段，悉尼正在经历一场前所未有的开发热潮。
原本都是优质农田的地区，现在填满了住房。但这样的趋势以及在各方逐利之下，悉尼的宜居性、清洁的空气、优质的水体、生物多样性等等都会遭到威胁。
四
澳大利亚农业生产收购的关键资源
—不可忽略的水权
1. 农业用地;
2. 涉农产业;
3. 可交易水权。
前两个目标都是大部分人所熟识的，但水权也是值得更多投资人多加关注。此前，在澳大利亚干旱严重的年份，但有农场宁愿把水拿去市场卖掉，也不愿拿来灌溉自己的农田，因为卖水比种田所得还高。种种迹象显示，水资源已经继石油之后，成为投机客大举抢进的目标。
据悉，澳大利亚唯一一只水权基金Duxton Water（ASX：D2O）于9月16日登陆澳交所。基金由Duxton资产管理公司发起，设立于2016年4月，主要投资于墨累-达令流域水权相关资产。
澳大利亚的水权，具有资产的一般属性，通常是与地契一起注册。投资农场，水权是可以单独收购的。作为农业生产的关键资源，水权的价格也非常高昂。每兆升高保水的价格可达1,500澳元以上，并且有十分明显的地区差异和季节波动。
在澳洲买农场其实买的不只是土地，也是水。水利是农业的命脉。在水资源极其匮乏的澳洲尤其如此。没有水的土地，农作物耕种、牛羊载蓄量都受到限制。同时，澳大利亚政府不允许拦河筑坝（供牲畜饮水的池塘除外），即使河流从你家农场过，也并不意味着你可以肆意使用河水灌溉。
当一个水权拥有者在获得水资源分配后，他们可以选择使用于灌溉农场，或者将其卖给其他用户。分配账户所在的交易区域决定了持有水权人可以买卖年度分配用水的地区。
澳洲的主要交易区包括新南威尔士州和维多利亚州墨累河以及新南威尔士州Murrumbidgee河 – 这些区域的交易量占墨累达令盆地年度交易总额的一半以上。
澳洲的大部分水资源市场都包含在墨累达令盆地南部的河谷中。这个地区包括Murray和Murrumbidgee河。就水权市场而言，澳洲水市场分析师估计2016 – 17年度水权益市场营业额约为6.12亿澳元。墨累达令盆地南部水权总值超过145亿澳元。
每年在对获得水资源（分配）上进行的交易量也十分庞大: 年度水务交易市场的平均营业额在10亿澳元至20亿澳元之间。分配交易是一个简单的过程，由水务经纪人或澳洲三个水交易所之一进行交易。一旦获得批准，交易通常在双方对接后的两到三天内结算。
基于水权是拥有法律效益的，权利交易可能需要几周到几个月才能完成交接。
水主要由灌溉业农民拥有和交易。但是，由于资本增长，收益率和对冲潜力，资产基金和散户投资者越来越把水看作是一种有吸引力的投资项目。
拥有一定数量的水权，意味着每年可以使用不超过这些数量的灌溉水，当分配低于100%时，使用的水量需要乘以分配系数。水权作为资产，是可以随时出售的。如果在某些年份，水资源充足，还可以出售当年的分配水，保留资产。澳大利亚有完善透明的水资源交易市场。
澳大利亚水权交易遵循的原则有: 在满足保护环境和第三方利益的条件下，应允许进行地表水和有条件的地下水的交易;所有水权、水的使用和交易应以合适的水资源管理规划和农场用水管理规划为基础;注重交易的成本和影响;构建有利于水市场有效运行的管理体制和管理机构等。
澳大利亚:水的所有权和使用权归州政府。水权类型有三类:一是批发水权,即授予灌溉和供水职能的管理机构;二是许可证,授予个人及管理工程直接取水、用水的权利,有效期15年;三是用水权,与土地相关的农户灌溉、生活和畜牧用水权利。水的分配,早期是用水户申请,州政府批准。现在是政府开始实行水权拍卖,水权交易取得。
水权交易分为永久性的和临时的两种。水交易的方式可分为私下交易、通过经纪人交易和通过交易所交易三种。成熟有效的市场除了买卖双方参与外，一些中介如经纪人、代理商、收集商及投机商的参与也是必要的。
从总体上看，澳大利亚水权交易使水资源的利用向更高效益方面转移，给农业以及其他用水户带来了直接经济效益，促进了区域发展并改善了生态环境。用水户和供水公司出于自身的经济利益，更加关注节约用水，促进了先进技术的应用，提高了用水管理水平。
澳大利亚高度重视环境用水，环境用水具有优先权。消耗性用水要以保证生态可持续发展为前提，同时只有在环境用水与其他用水之间确定分配关系后，才能引入水交易。
为防止水市场出现垄断，必须采取有效措施，如规范交易程序、及时公开信息、大力发展水交易所等。对水经纪人和水交易所，要严格制定其职业道德标准和公开化标准。
目前，面对农业领域快速涌入的外资，澳大利亚政府推出了农地与水权外资登记制度。水权已经成为外资收购重点监管对象。因为水资源变得日益关键，政府将密切注意供水问题。现在买房子需要许多文档，而购买水权的文档还要更多。”
此前，在澳大利亚干旱严重的年份，但有农场宁愿把水拿去市场卖掉，也不愿拿来灌溉自己的农田，因为卖水比种田所得还高。种种迹象显示，水资源已经继石油之后，成为投机客大举抢进的目标。
为遏止海外投资者大量买进水权，恐对该国粮食与水安全造成威胁，澳洲政府强制外国投资者必须申报水权，以监控他们对澳洲水源的使用状况。
五
中资对澳农业投资风险预警
获得当地社区认同是关键
很多中国企业在‘走出去’时已经交了不少学费。如继续沿用目前的做法，特别是在澳大利亚等国，再交学费仍是免不了的。
比如，中国投资者没有与当地社区沟通，看看当地人是否支持他们的计划。不了解澳大利亚的政治生态、政治制度和架构，也不了解地方政府的重要性和当地社区的感受，在审批过程中就遭遇重大打击。
中国的农业投资者必须要停止在澳大利亚按照中国的方式做生意。他们需要从一开始就向当地人讲清楚他们为什么要在澳大利亚投资，以及自己除了钱，还会给当地带来什么。
要想在当地经营，仅仅获得行政的批准是不够的，还要获得‘社会执照’（即广泛的社区认可）。如果无视当地社区的感受，其经营注定会失败。
中国农业“走出去”时，政府和企业都应该具有强烈的风险规避意识：政府应通过各类手段为企业走出去提供良好的政策环境；企业则在向产业链各环节延伸之际，可通过与跨国企业相互参股方式尽量降低各类风险。
目前的情况看，中国农业投资者进入澳大利亚市场还存在一些“值得注意的问题”。
这其中包括了一些共性问题。例如，虽然并非所有的农业投资都是由中国的国企进行的，但不少澳大利亚人还是倾向于认为中国的投资者在某种程度上会受到中国政府的指示，并对此持有负面看法。
除此之外，不少澳大利亚人对中国农业投资者的担心是，其会对该国的土地照管不善，“常年过度耕种，肆意使用化肥和农药”，以及“不关心环境或不节约用水”等一系列问题。
澳大利亚当地人士认为：许多来澳大利亚投资农业的中国投资者，其实并没有得到过好的专业指导，存在着“手拿宏大的计划，却对当地情况缺乏了解和必要的敏感度”的现象。这是因为有些投资企业没有进行全面的尽职调查。
在没有获得恰当的建议前，澳大利亚的公司不该草率开展中国投资计划；中国公司在没有合适的顾问之前，也不应该轻易对澳大利亚进行投资。
中国的公司进入澳洲市场前还是需要聘请各方面的专业顾问，包括律师、管理咨询师、会计和公关专家等。
这一观点也被澳大利亚联邦政府的官员认同，一位官员表示，包括环保、水资源的准入和管理、能源、劳动力、健康以及安全，这些都需要做尽职调查。
如果他们（中国投资者）做了尽职调查，他们就会知道困难的程度，然后就知道要不要收购某项资产。或者如果他们决定进行下去，他们就知道会遇到什么情况。
结语
但由于澳大利亚和中国在农业方面的地理特征，人文环境，社会制度，法律法规，经济秩序等诸多不同，很多高净值个人投资者在投资澳大利亚农场时有很多误区：
以为在澳洲收购农地、农场，就如同在中国一样，可以找一个相对闭塞、落后、人迹罕见，山清水秀地方，花不多的钱，买个小农场，返朴归真，过世外桃园的幸福生活。打造一片远离城市喧嚣，贴近大自然，属于自己的领地，面朝大海，春暖花开。
其实，理想很丰满，现实很骨感。
首先，澳大利亚政府规定，海外人士不能购买休闲农场。因为澳大利亚政府明确规定海外人士不可以购买二手房，休闲农场不产生农业效益，其功能也就是一个二手物业。
其次，澳大利亚地广人稀，大约85%以上的人口都集中在距沿海50公里的沿海中心城市。且不要说乡下农场，即使是城郊离市中心30公里，不到一小时车程的城郊，一到傍晚就可以称得上人迹罕至，对于习惯了熙熙攘攘都市生活的中国投资人恐怕还须“三思而后行”。
再者，和澳洲的普通住宅一样，根据房地产的“涟漪理论”，生活方式农场的价格与面积大小和所处位置有关。想要离市区近的农场就要花大价钱。即使符合各种条件，最后购得农场，也并不自然而然的有了那种“采菊东篱下，悠然见南山”的优雅。因为，选择到澳大利亚来做农场主，就要履行农场主的基本职责。
比如：除草剪枝，修整花园，栅栏维护，动物检疫，驱虫打药，刈草施肥，防火防水，道路疏通，水源保护，等等。
如果不想自己亲力亲为做这些体力劳动，就需要雇佣劳工，这也就意味着在没有收益或收益十分有限的情况下还要再添加额外花销。与此同时，澳洲本地还有政策要求必须雇佣一定比例的本地工人，并支付一定数目的工钱。如此一来，农场经营很容易造成不盈利反贴钱的局面。
另外，澳大利亚政府虽允许海外人士购买农场，但并不意味着赋予购买农场人无限制居留澳洲的权利。换句话说，买农场和移民澳洲是两码事。
所以，要想购买农场并想长期留在自己的农场工作，还是要按照自己的情况向澳大利亚有关部门按流程规定申请移民，移民申请通过后才可以达到住在农场，自己管理农场的目的。
纵观收购澳洲农场的队伍中，既有进军澳洲农业使之能与国内企业衔接配套，巩固自身上下游产业链的国企、私企；
也有跨行业投资农业进行全球资产配置，因而能够发展可持续性产业的上市公司；
还有贪恋澳洲洁净空气和健康食品、有土地情节，期望花几十万到澳洲购买小农场休闲养老的个人；
近两年来更增加一些计划在澳洲投资上亿买农用地，准备搞地产开发和旅游业的高端企业。
但不管是什么性质的投资主体，都应在对澳农业资产投资决策中保持理性，加强风险意识，寻求专业建议。
